Boligkøb & rådgivning
Forældrekøb er den betegnelse man anvender, når forældrene køber en ejerlejlighed til barnet, hvorefter barnet får en mulighed for at leje boligen af forældrene. I princippet kan det modsatte også være gældende, altså at børn køber en ejerbolig til deres forældre, men det er ikke så tit behovet går den vej.
Det kan også være en andelslejlighed der købes. Så gælder nogle af de følgende bemærkninger dette, men ikke alle da man som andelshaver bliver lejer i andelsforeningen. Men tal også med en boligadvokat ved køb af andelslejlighed, for her er der bestemt også meget man skal passe på.
Baggrunden for at begrebet forældrekøb overhovedet opstod var, at det for mange unge (især studerende) var svært at få et sted at bo.
Fordelene – udover at der bliver løst et boligproblem – er, at skattereglerne sikrer en højere fradragsværdi for renteudgifterne. Hertil kommer, at forældrene ikke betaler ejendomsværdiskat samt at barnet muligvis kan få boligsikring.
“Ulemperne” – hvis man kan kalde dem det – er, at det kræver likviditet for forældrene og at barnet skal kunne betale en rimelig husleje, som skattevæsenet vil kunne acceptere. Det er ikke rigtige ulemper, da ordningen er meget favorabel.
Forældrene får mulighed for på gunstige skattevilkår at udleje lejligheden til barnet mod at anvende reglerne i den såkaldte virksomheds-skatteordning. Sagt mere skatteteknisk: Virksomhedskatteordningen kan også ved såkaldte forældrekøb, anvendes til udlejning mellem nærtstående på gunstige skattevilkår, selv om det ikke har været det, som har været formålet med disse skatteregler.
Grundlæggende er der for forældrene selvfølgelig den risiko, at værdien på ejerboliger falder drastisk. Den risiko kan forværres ved, at forældrekøbet typisk har en relativ kort investeringshorisont, som selvfølgelig udlignes ved at beholde lejligheden i mange år, da boligmarkedet rent historisk – og set over tid – altid har været en god investering. Indtil boligboblen brast i 2007 var der nok mange som lod sig friste af muligheden for at lave en god investering, mod at bruge en opsparing eller en friværdi i deres egen bolig, til at købe en lejlighed, hvor barnet så lejede lejligheden.
På længere sigt kan der også være mulighed for at forældrene sælger lejligheden til barnet, og der kan så være særlige fordele ved det, som kun berøres kort i det følgende.
Som udgangspunkt må man som forældre regne med et økonomisk og likviditetsmæssigt underskud. Baggrunden er, at den leje barnet betaler, normalt ikke dækker de udgifter, der er ved driften af lejligheden, hvis købet er finansieret ved låneoptagelse.
Underskuddet eller den likviditetsmæssige belastning, beror desuden på de skattemæssige regler, som man har mulighed for at vælge i mellem.
Men tal med en revisor som vil kunne hjælpe igennem skattejunglen, idet en boligadvokat normalt ikke vil gå dybere ind i den skattemæssige side af sagen.
Du kan også af din boligadvokat få udleveret Skatteministeriets eget notat, der fokuserer på den skattemæssige del af forældrekøbet – oven i købet på en letforståelig måde. Notatet fra 2003 ligger på skm.dk.
Læs mere om den seneste orientering fra SKAT om forældekøb og -salg.
Man skal også passe på med at sætte huslejen til børnene for lavt, for det har SKAT også besluttet skal have skattemæssige konsevenser – både for forældrene og for barnet! Læs mere.
Som SKAT her så smukt udtrykker det:
Hvis du fastsætter lejen lavere end markedslejen, vil du blive beskattet af et beløb (den såkaldte objektive lejeværdi), der svarer til markedslejen. Du kan derfor ikke hjælpe dit barn økonomisk ved at fastsætte en leje, der er lavere end markedslejen, uden at det får skattemæssige konsekvenser for både dig og dit barn. Du skal således betale skat af både den betalte – lave – leje og af det ikke-betalte beløb, der udgør forskellen mellem den betalte leje og markedslejen. Dit barn skal desuden betale skat af forskellen mellem den betalte (lave) husleje og markedslejen.
Barnet skal betale en husleje samt betale varme, vand og el.
Lejen er ikke fri, men skal følge “markedslejen”, og lejen skal være realistisk set i forhold til størrelse, stand,, beliggenhed osv. Huslejen må fastsættes konkret for den enkelte bolig. Når du skal finde ud af, hvor højt lejen skal fastsættes, er det en god ide at undersøge, hvad lejeniveauet er for lignende lejemål i det område, hvor lejligheden er.
Er lejen for høj kan det gå ud over mulighederne for boligsikring. Er lejen for lav, kan der komme et skattemæssig eftersmæk både til forældrene og til barnet, som nævnt ovenfor.
Der skal altid laves en skriftlig lejekontrakt. En skriftlig lejekontrakt er et krav, hvis barnet vil søge boligsikring.
Boligsikring beregnes ud fra husstandens indkomst, huslejens størrelse og lejlighedens størrelse. Beregningen er omfattende, og der henvises til Socialministeriets pjece om boligsikring.
Du har mulighed for at få en bindende forhåndsbesked fra skattevæsenet, hvorefter skattevæsenet med bindende skattemæssig virkning vil kunne svare dig, hvorvidt en konkret leje vil blive accepteret af skattevæsenet i alle forhold. Det koster kr. 400,-, og er en meget god idé at indhente.
Når lejligheden sælges, kan det konstateres, om der er over- eller underskud ved at have ejet lejligheden.
Fortjenesten ved salg af ejerlejligheden beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Det betyder, at fortjenesten (forskellen mellem salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger på den ene side og købsprisen med tillæg af købsomkostninger) beskattes.
Anvendes virksomhedsordningen, indgår fortjenesten i virksomhedens indkomst i det år ejendommen sælges.
Igen: Tal med en revisor.
Der er tre måder at undgå – eller reducere – beskatningen på:
Din boligadvokat, vil i forbindelse med gennemgang af ejendomshandlens dokumenter sikre sig, at ejerforeningens vedtægter ikke forhindrer udlejning til barnet. Ganske få ejerforeninger har i deres vedtægter direkte forbud mod udlejning.
En del andelsboligforeninger har ændret vedtægter med henblik på at åbne op for forældrekøb. Det er dog ikke alle andelsforeninger, der tillader forældrekøb.
Det er vigtigt, at have sikret sig, at det er tilladt, inden man overvejer forældrekøb!
Som nævnt erstatter denne lille oversigt ikke besøget hos en revisor. Det er vanskeligt skattestof at have med forældrekøb og virksomhedsskatteordningen at gøre.
Den store risiko forbundet med forældrekøbet – ud fra en investeringsmæssig betragtning – er, at boligmarkedet falder sammen med deraf store prisfald til følge. Det skete omkring 1990 i forbindelse med Kartoffelkuren og igen i forlængelse af finanskrisen.
Det er vores opfattelse at forældrekøb kan være en god måde at løse et boligproblem på for ens børn, men at det skal overvejes meget grundigt inden man beslutter sig.
Har du spørgsmål til os, er du meget velkommen til at kontakte os.
Sagsområder
Kontorets åbningstider:
Mandag-torsdag (9.00-16.00), fredag (9.00-15.00)
Kontoret kan kontaktes per telefon alle hverdage: Mandag-torsdag (8.00-17.00), fredag (8.00-16.00)
© Copyright 2023 Advokatfirmaet Dalgas & Deleuran.